法人登記前に、オフィス(本社所在地)の賃貸契約は可能? 新しく会社

法人登記前に、オフィス(本社所在地)の賃貸契約は可能? 新しく会社の立ち上げ準備中の者です。
表題の通り、現在まだ法人登記が完了していない段階なのですが、並行してオフィスを選定したく考えております。
ざっと調べてみましたところ、オフィスとして利用する場合、賃貸契約の際に
* 登記簿謄本
* 代表(社長)の身分証明書
* 連帯保証人の収入証明
などが必要とのことと理解しています。
しかし、登記する際も「本社所在地」の記入が必要とあり・・・。
「登記」と「本社決め」どっちを先に進めるべきなの?という疑問にぶち当たっております。
①登記前に、オフィスの賃貸契約は可能なのでしょうか?
②その際に、どのような書類が必要となりますでしょうか?
③登記前と登記後で、検討できるオフィスの数やグレードに差がありますでしょうか?
一般的には、どういう風にされてるのか知りたく、よろしくお願いします。
以下、立ち上げ予定の会社に関する簡単な情報です。
・今年の夏をめどに立ち上げ予定
・人数は30名規模
・東京都内希望
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30人規模にしてはほんま怖いなぁ。
契約者が個人なのか法人なのかによります。
貸し主が個人でもいいというのであれば、代表者の個人名で契約したらいいんです。
ところが、相手が法人だと思っている場合、登記を済ませておかないと、書類上存在しないんですから無理です。
法務局に謄本を取りに行っても何の該当データがないってことですよ?
それらを踏まえて上で・・・
>①登記前に、オフィスの賃貸契約は可能なのでしょうか?
30人規模だと、広さもそこそこありますよね?
そうなると、金額が大きいんです。
個人事業には絶対に貸さないと見た方が良いです。
そりゃ、お金をしっかり積んで、連帯保証人を別世帯の2人以上をつけ、その人たちの所得証明に印鑑証明をつけた上で貸して下さい、契約書の不平等な条項も全て同意します!とやるならば、個人事業でも貸してくれるかと思います。
全ては相手次第です。
ところが、最近はテナントの撤退が増えているので、貸し主がかなり警戒している傾向にあります。
理由として、質問者のあなたは当然オフィスの内外装をいじるんですよね?
それが原因です。
原状回復せず逃げる奴が近年多いんです。
だから、よっぽど変な物件や変な貸し主でない限りは不可能でしょう。
>②その際に、どのような書類が必要となりますでしょうか?
①であげましたが、連帯保証人を2人以上要求してくるはずです。
ただし、契約者の賃借人であるあなたと別住所に住民票を置いている人の所得証明、つまり市県民税の課税証明に印鑑証明書をつけろ、というはずです。
③登記前と登記後で、検討できるオフィスの数やグレードに差がありますでしょうか?
法人であるほうが当然テナントは借りやすいですから、当然にオフィスのグレードに差が出ます。
個人事業は本来テナントを借りる必要がないぐらいに思われているんです。
理由は個人事業なんだから、自宅の空きスペースでできるやろ。
イメージ的には、弁護士事務所とか八百屋ですね。
◆不動産業者です。
一般的には下記の2つの方法で進めることが多いと思います。
1 自宅等で法人登記をして、法人として事務所を借りたのちに移転登記する。
2 個人で事務所を借りて、法人登記したのちに契約を法人名義に変更する。
登記前の登記後の話ですが登記後の方有利です。
新設法人という理由で敬遠されることもありますが個人よりはましです。
オーナー側に契約の名義変更等の手間がないという点でも敬遠されにくいです。
◆>①登記前に、オフィスの賃貸契約は可能なのでしょうか?
そうじゃないと、定款に本店の所在地が書けないのでは?
また、本店がどこか分からないと、登記も出来ませんし。
なので、賃貸契約しないと、所在地が決まらないと思います。
>②その際に、どのような書類が必要となりますでしょうか?
当然、法人ではないので、基本的には代表となる方が個人で契約する
ことが多いのではないでしょうか。
そして、法人契約したら法人へ変更。事前にそう事情であることを
話します。
>③登記前と登記後で、検討できるオフィスの数やグレードに差があ
りますでしょうか?
なので、登記前に決めるのが普通かなと思います。
一旦自宅を本店として登記してしまったなら別ですが。
それでも仮にどっちかと言われてもどっちも同じかな。
登記前なら個人契約。登記後なら設立間もない会社。
どっちも信用度はそんなに変わらないような…
◆支店登記予定の場合は本社の登記簿謄本などになるでしょうけど
新規立ち上げの場合は登記前に事務所を契約するので
保証会社に加入が条件ですと社長個人の内容で審査する事が多いです。
ビルオーナー(管理会社)の審査であれば
計画案や代表者のプロフィール、会社案内など銀行で融資を受ける時の書類のようなもので済む場合もありますし、追加で個人の源泉徴収票なども提出を求められるかもしれません。
支店登記で物件を借りる方の数より新規でされる方の契約の方が多いと思うので
あまり気にする事はありませんが
気をつけて欲しいのが登記を予定している事務所ですと
登記される事を嫌がるオーナーさんがいます。
認める代わりに?通常の募集賃料や初期費用が上乗せされ割高になる事もあったりします。
その理由はオーナーさんによって違いますが
登記されると問題が起きた時に自分のビルの名前が出ると厄介とかいうのもありますし、看板をかけさせてあげるのだから看板代くらい貰わないと。みたいな
登記しなくても看板はだしますけど訳わからない理由があったりします。
結局、借りたい方の足元を見て値段を吊り上げるみたいのあると思うのですよね。
特に都心では。
めぼしい物件を見つけたら不動産屋さんに行って
契約した後に登記するとは聞いてないとか登記は認めないとならないように
条件を伝え準備する書類など聞くしかないです☆


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